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論文 ：公告土地現值制度改進之研究–以台北縣巿為例  作者/周秀鳳

摘要 現行公告土地現值制度實施至今，所遭遇之困難及存在之問題，仍然很多。雖然國內學者專家對公告土地現值制度之問題，提出相當多看法與改進之意見，然這些觀點是否得到地價查估執行相關人員之共識，並未有相關之研究。筆者身為地價查估執行人員，每年皆從事辦理公告土地現值調整作業，深覺地價查估執行相關人員對現行公告土地現值制度問題與改進對策之觀點亦為評選改進現行公告土地現值制度一個非常重要的面向，故從此面向切入進行本研究。

為探求地價查估執行相關人員對現行公告土地現值制度問題與改進對策之看法與觀點，本文首先就探討公告土地現值制度之問題與改進對策之相關文獻，進行廣泛的資料蒐集，同時對地價查估執行機關現場進行實地參與觀察及以專家學者為對象進行專家訪談，並綜合整理歸納出現行公告土地現值制度問題面為「估價制度面」、「估價人員面」、「評定地價面」、「其他有關層面」等四個面向；及改進面為「建立標準宗地制度」、「建立電腦輔助土地大量估價制度」、「其他具體配套措施」等三個面向；然後以這些面向為主軸設計問卷，選定台北縣、巿公私部門從事地價查估業務相關人員，以普查方式，進行問卷調查，探究其對現行公告土地現值制度問題與改進對策之認同度及觀點。回收之問卷進行多變量統計方法分析資料，分析方法包括：因素分析、信度分析、典型相關分析、獨立樣本t檢定及單因子變異數分析等，本文經上述之研究獲得如下之結論：

一、現行公告土地現值制度問題癥結：從問題面相關議題分析發現公告土地現值制度問題癥結為「欠缺一套資源互享的地價資料庫，使得估價資訊之取得缺乏效率」、「區段價估價法對個別土地之差異性無法真實反映」、「公告土地現值、課稅及徵收補償三者連動，影響地價的真實查估」、「買賣實例真實成交價不易獲得，影響地價查訂的真實性」及「路線價估價法繁榮路線價計算原則規範不合理」等議題最為嚴重。

二、現行公告土地現值制度改進之對策：就改進對策而言，有關制度方面，以實施「標準宗地制度」之認同度高於「電腦輔助大量估價制度」。另有關其他具體配套措施方面，受訪者認為現行公告土地現值制度，以「可利用地理資訊系統輔助地價區段的劃設」、「應增設估價人員考試類別，使地價查估人員具有特定資格之要求」、「應建立一套地價查估標準作業準則規範各種不同的地價查估方式」及「委由民間估價師辦理政府估價作業可提高查估地價的公信力」等之措施，為現行公告土地現值制度優先考量改進之對策。

本研究依研究結論評選出改進現行公告土地現值制度最適、最可行之對策並提出1.結合地理資訊系統建立一套資源互享的地價資料庫，提高地價資訊取得之效率。2.以實施標準宗地制度改進現行公告土地現值制度缺失之認同度較高，建議早日全面實施標準宗地制度。3.建議應從制度面去檢討修改現行的法規，將公告土地現值與課稅、徵收補償分離，使地價的查估不受課稅與徵收補償影響。4.儘速修法改進繁榮街道路線價區段深度指數及旁街加成修正率之問題。5.增設估價人員考試類別使地價查估人員具有特定資格之要求。6.建立一套地價查估標準作業準則規範各種不同的地價查估方式使地價查估人員有所依循。7.建立不動產估價師制度，委由民間估價師辦理政府估價作業可提高查估地價的公信力。8.建議公部門地價查估人員應以男性為優先考量之對象。9.建議公告土地現值制度改進對策之擬訂應先採行由下而上途徑，然後再採由上而下的政策執行模式進行改革等九點政策性之建議。

關鍵字：公告土地現值制度、公告土地現值、地價區段、區段地價